İcra ihalesinin feshi, açık artırma ile yapılan cebri satışın kanuna aykırılık nedeniyle icra hukuk mahkemesinde şikayet yoluyla iptal edilmesidir. İİK m. 134’te kural, ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde başvurmaktır; satış ilanı tebliğ edilmemişse, satılan malın esaslı vasfında hata varsa veya ihaleye fesat sonradan öğrenildiyse süre öğrenmeden işler ve bir yılı aşamaz. Uygulamada en sık dayanaklar usulsüz tebligat, şartname veya kıymet takdirindeki yanıltıcı hatalar ve artırmayı etkileyen danışıklılıktır. Çoğu dosyada sonucu belirleyen, usulsüzlüğü değil menfaatinizin nasıl zedelendiğini somutlaştırabilmektir.
İcra satışında fesih şikayeti nedir, dayanağı hangi madde?
Şikayet yolunun niteliği ve kapsamı
İcra satışında “fesih şikayeti”, yapılan ihalenin kanuna aykırı yürütüldüğü iddiasıyla icra hukuk mahkemesine başvurulan şikayet yoludur. Dayanağı İcra ve İflas Kanunu m.134 hükmüdür. (İcra ve İflas Kanunu içinde m.134.)
Bu yol bir “tazminat davası” gibi zararın giderilmesine değil, ihalenin geçerliliğinin takip hukuku açısından denetlenmesine odaklanır. Mahkeme, ilan-tebligat-şartname-kıymet takdiri gibi hazırlık işlemlerini ve artırma sürecini, kanuna uygunluk yönünden inceler. Şikayetçinin ayrıca, ileri sürdüğü aykırılık nedeniyle menfaatinin ihlal edildiğini somutlaştırması beklenir. İİK m.134’te temel süre kuralı da bu şikayet yoluna bağlanmıştır.
Önemli bir sınır şudur: Fesih şikayeti, kural olarak satışın takip hukuku boyutunu tartışır. Mülkiyet, ayni hak ve benzeri maddi hukuk uyuşmazlıkları her zaman bu şikayetle çözülemez.
İhalenin iptali ile fesih arasındaki pratik fark
Uygulamada “ihalenin feshi” ve “ihalenin iptali” çoğu zaman aynı sonucu tarif etmek için kullanılır. İİK m.134’te yerleşik terim “fesih” olsa da, ihalenin bir kamu işlemi olması nedeniyle öğretide “iptal” kavramı daha isabetli görülür.
Pratikte fark, daha çok kullanılan dil ve süreçten kaynaklanır:
- Fesih şikayeti (İİK m.134): İhale, mahkeme kararıyla ortadan kaldırılır. Süre, taraf, harç ve teminat gibi şartlara bağlıdır.
- İptal ifadesi: Bazı metinlerde ve karar gerekçelerinde, aynı mahkeme denetiminin sonucu “iptal” diye anılır. Okurken “ayrı bir yol” gibi düşünmemek gerekir.
Bu nedenle dosyada asıl kritik konu, adlandırma değil; hangi usulsüzlüğün ihalenin sonucunu etkilediği ve menfaat ihlalinin nasıl gösterildiğidir.
İhalenin feshi sebepleri: ilan, tebligat ve hazırlık aşaması hataları
Satış ilanı ve ilan süresi usulsüzlükleri
İcra satışında en sık fesih nedeni, ilanın hiç yapılmaması, eksik yapılması veya kanunun öngördüğü süreler gözetilmeden yapılmasıdır. Açık artırmada birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığının, artırmaya başlangıç tarihinden en az 15 gün önce ilan edilmesi gerekir. Elektronik satış portalındaki ilan da artırmanın bitimine kadar erişime açık kalır.
Taşınmaz satışlarında ayrıca, artırmanın satıştan en az bir ay önce ilan edilmesi kuralı önem taşır. Satış tarihi ile ilan tarihi arasında 7 günden az süre kalmışsa, düzeltme ilanında en az 7 gün sonrasına gün verilmesi gerekir.
İlan metinleri arasında farklılık varsa, kural olarak elektronik satış portalındaki metin esas alınır. Gazete, internet haber sitesi veya Basın İlan Kurumu ilanı ile portal ilanı arasında çelişki bulunması, ihaleye katılımı ve fiyat oluşumunu etkileyebilir.
Tebligat tarafında ise taşınmaz satışında ilan örneğinin borçluya, alacaklıya ve tapu sicilindeki ilgililere tebliği; ayrıca bazı hallerde satış ilanının gazete veya elektronik satış portalında yayınlanmasının tebligat yerine geçmesi gibi özel kurallar vardır. Bu adımlardaki hata, somut olayda menfaat ihlali yaratıyorsa fesih sebebine dönüşebilir.
Kıymet takdiri ve bilgilendirme eksiklikleri
Kıymet takdiri, ihalenin sağlıklı fiyatla sonuçlanması için kritik bir hazırlık işlemidir. Raporun usulüne uygun tebliğ edilmemesi, rapora itiraz imkanının fiilen ortadan kalkması veya değerin gerçek durumu yansıtmaması, sonradan “ihalenin feshi” tartışmasının da merkezine oturabilir.
Kıymet takdirine ilişkin şikayet, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde yapılır. Şikayetten sonra mahkemenin yeniden bilirkişi incelemesi yaptırabilmesi için, gerekli masraf ve ücretin yine 7 gün içinde yatırılması şarttır; aksi halde şikayet kesin olarak reddedilebilir.
Bir diğer pratik sorun, satış ilanında veya portal sayfasında taşınmazın önemli vasıflarının, hak ve yüklerin ya da satışa etkili bilgilerin eksik veya yanıltıcı şekilde yer almasıdır. Bu tür “bilgilendirme eksiklikleri”, çoğu dosyada düşük teklif oluşumu iddiasıyla birlikte ileri sürülür.
Şartnameye erişim ve inceleme engelleri
Satış şartnamesi ve artırma koşulları, ihaleye girecek kişi için temel kaynaktır. İlanda, artırmaya ilişkin bilgilerin yer aldığı elektronik satış portalı gösterilir; portal ilanında ise malın önemli vasıfları, muhammen kıymeti, bulunduğu yer, varsa görselleri ve şartnamedeki diğer bilgiler yer alır.
Bu nedenle şu haller, somut olaya göre fesih nedeni olarak gündeme gelebilir: şartnamenin portalda hiç yer almaması, şartname içeriğinin ilan metniyle çelişmesi, görsel ve açıklamaların malın niteliğini yanlış yansıtması veya ilgililerin şartnameyi incelemesini fiilen engelleyen uygulamalar.
Uygulamada ilk kontrol noktası genellikle UYAP e-Satış ekranındaki ilan metni, ekleri ve şartname alanlarıdır.
İhalenin feshi sebepleri: artırma sırasında yapılan usulsüz işlemler
Pey sürme ve teklif değerlendirme hataları
Artırma sırasında yapılan hatalar, çoğu dosyada “ihale daha yüksek bedelle sonuçlanabilirdi” iddiasının dayanağı olur. En tipik örnekler şunlardır: tekliflerin asgari artış kuralına aykırı kabul edilmesi, artırmanın yanlış bedelden başlatılması, en yüksek teklifin hatalı görülmesi veya ihale şartları oluşmadığı hâlde satışın sonuçlandırılması.
Elektronik satışta ihale, kural olarak muhammen kıymetin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. İhalenin yapılabilmesi için de teklifin; hem yüzde elli eşiğini, hem rüçhanlı alacaklar ve masraflar bakımından aranan asgari sınırı karşılaması gerekir. Bu eşikler sağlanmadan “en yüksek teklif” üzerinden ihaleye gidilmesi, fesih sebebi olarak ileri sürülebilir.
Ayrıca temsilciyle ihaleye katılım, müşterek alım ve hisseli satış gibi özel durumlarda, başvuru ve yetkilendirme süreçlerinin yanlış yürütülmesi de ihaleye katılımı fiilen daraltabildiği için önemlidir.
Elektronik satışta teklif ve tutanak sorunları
UYAP e-Satış sisteminde teklif verme süresi ve usulü yönetmelikle ayrıntılı düzenlenir. Örneğin teklifler arasındaki farkın, malın muhammen kıymetinin binde beşinden ve her hâlde 1.000 TL’den az olamaması; son 10 dakika içinde yeni teklif gelirse sürenin 3 dakika uzaması ve uzamaların toplamının 1 saati geçememesi gibi kurallar, artırmanın rekabetçi şekilde tamamlanması için konulmuştur.
Bu kurallara aykırı şekilde artırmanın erken kapanması, uzatma mekanizmasının işlememesi veya teknik sorunların tutanak ve portal kayıtlarına doğru yansıtılmaması, “artırma sağlıklı oluşmadı” iddiasını güçlendirir. Artırma bitiminden sonra düzenlenen artırma sonuç tutanağı ve portal ilanı da fesih incelemesinde genellikle ilk bakılan belgelerdendir.
Bedelin yatırılması ve teminatla ilgili aykırılıklar
İhale alıcısı, fesih talebi yapılmış olsa bile, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren 7 gün içinde satış bedelini icra dairesi hesabına yatırmak zorundadır. Süresinde ödeme yapılmaması hâlinde teminatın iade edilmemesi, satış masraflarına mahsup edilmesi ve sürecin ikinci artırmaya taşınması gibi sonuçlar doğabilir. Bu zincirleme sonuçlar, bazen ihalenin feshi şikayetinin de gerekçesi hâline gelir.
Teminat tarafında ise iki uç hata görülür: Teminat aranmaması gerekirken istenmesi (katılımı zorlaştırır) veya teminat yatırması gerekirken katılıma izin verilmesi (eşitliği bozar). Teminatın yatırılma zamanı, iadesi ve teminat mektubu süreçlerinde yapılan yanlışlıklar da artırmanın dürüstlüğünü etkiliyorsa fesih sebebi olarak değerlendirilebilir.
İhalenin feshi sebepleri: fesat karıştırma, hile ve muvazaa halleri
İhaleye katılımı engelleme ve anlaşmalı teklif
İcra ihalesinde “fesat karıştırma” denince, artırmanın doğal rekabetini bozan ve tekliflerin serbestçe oluşmasını engelleyen davranışlar anlaşılır. Bu bazen doğrudan engelleme şeklinde olur, bazen de katılımcıları caydıracak bir ortam yaratılır. Örneğin ihaleye girecek kişilerin taşınmazı gezmesi sırasında baskı kurulması, “burayı alırsan oturamazsın” gibi caydırıcı söylemler, ihalenin sağlıklı yürütülmesini etkileyebilir.
Bir diğer sık tablo, anlaşmalı teklif iddiasıdır. Katılımcıların kendi aralarında “kim girecek, kim çekilecek, fiyat nereye kadar çıkacak” şeklinde açık veya örtülü bir mutabakata varması, fiyatın gerçek piyasa koşullarına göre oluşmasını engeller. Böyle bir durum, özellikle ihalenin düşük bedelle sonuçlanmasına veya belirli kişiye yönlendirilmesine yol açıyorsa fesih gerekçesi yapılır.
Bu tür eylemler aynı zamanda somut olaya göre ceza hukuku bakımından da tartışma yaratabilir. İhaleye fesat karıştırma suçu, Türk Ceza Kanunu m.235’te düzenlenmiştir. (Türk Ceza Kanunu m.235)
Menfaat sağlama ve baskı tehditle yönlendirme
Fesat bazen “birini kayırma” üzerinden yürür. İhale alıcısına menfaat sağlanması, ihaleye katılımın fiilen azaltılması, rakip teklif sahiplerinin geri çekilmesi için baskı kurulması gibi hallerde amaç, ihaleyi belirli sonuca taşımaktır.
Baskı ve tehdit her zaman açıkça “tehdit suçu” düzeyinde olmayabilir. Uygulamada mahkemeler, davranışın ihaleye talebi azalttığı veya pey sürmeyi fiilen durdurduğu kanaatine varırsa, bunun fesat yönünden önem taşıyabileceğini değerlendirir. Burada kritik nokta, iddianın soyut kalmaması ve ihalenin sonucuna etkisinin ortaya konulmasıdır.
Fesat iddiasında tipik delil başlıkları
Fesat iddiasında “tek bir delil” çoğu zaman yetmez. Dosyayı taşıyan ispat araçları genellikle bir bütün halinde değerlendirilir:
- Tanık beyanları (ihale öncesi veya artırma sırasında yaşananlar)
- Mesajlaşmalar ve yazışmalar (WhatsApp, SMS, e-posta gibi)
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki kamera kayıtları ve site güvenlik tutanakları
- İhale sürecine ilişkin belge ve ekran çıktıları (ilan, şartname, artırma sonuç tutanağı)
- Tekliflerin olağan dışı seyri (çok ani artışlar, birlikte hareket eden hesap örüntüsü iddiaları)
- Kolluk başvuruları, şikayet dilekçeleri ve olay tutanakları (varsa)
Kimler fesih şikayetinde bulunabilir ve menfaat ihlali nasıl aranır?
Borçlu, alacaklı ve diğer ilgililerin kapsamı
İhalenin feshi şikayeti, herkesin kullanabildiği genel bir yol değildir. İİK m.134’e göre bu şikayeti yalnız şu kişiler isteyebilir: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer (taşınmazda tapu kaydındaki ilgili gibi) ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler. Ayrıca başvuruda bulunan kişinin yurt içinde bir adres göstermesi gerekir. Metnin güncel hali için İcra ve İflas Kanunu m.134’e bakılabilir.
24 Aralık 2025 tarihli değişiklikle (7571 sayılı Kanun), bu sayılanlar dışında bir kişi fesih isterse mahkeme talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddeder. Yani “komşu, emlakçı, uzaktan ilgilenen üçüncü kişi” gibi sıfatı kanunda sayılmayan kişilerle fesih yoluna gidilemez.
Zarar veya menfaat ihlali şartı
Kanun, fesih isteyen ilgilinin, usulsüzlük yüzünden kendi menfaatinin ihlal edildiğini göstermesini arar. Uygulamada bu şart, “soyut usulsüzlük” ile “sonuca etkili usulsüzlük” ayrımını doğurur.
Menfaat ihlali çoğu dosyada şu şekilde somutlaştırılır: İlan veya tebligat hatası nedeniyle ihaleye katılım azalmış ve bedel düşmüşse borçlunun borcu gereksiz artmış olabilir; alacaklı daha düşük tahsilata razı kalmış olabilir; ipotek, intifa gibi sınırlı ayni hak sahibi, satış bedeli düşük kaldığı için hakkının karşılığını alamayabilir. İhaleye pey sürerek katılan kişi açısından ise, hatalı teklif değerlendirmesiyle ihale kendisine kalmadıysa veya artırmanın sağlıklı işlemediği için gerçek rekabet oluşmadıysa menfaat ihlali gündeme gelir.
Kamu düzenine aykırılık istisnası
Fesih şikayetinde “menfaat” şartı kuraldır. Ancak icra hukukunda bazı konular kamu düzeni niteliği taşır. Bu nedenle mahkeme, taraflar ileri sürmese bile özellikle şu başlıklara kendiliğinden bakar: şikayetin süresinde olup olmadığı, başvurucunun kanunda sayılan kişilerden olup olmadığı, harç ve teminat gibi usul şartlarının tamamlanıp tamamlanmadığı.
Ayrıca bazı ağır usulsüzlükler, takip hukukunun temel ilkelerini zedelediğinde, “zarar yok” savunmasıyla kolayca geçiştirilemeyebilir. Bu noktada değerlendirme, dosyanın somut şartlarına göre yapılır.
Fesih şikayetinde süreler: 7 gün kuralı ve süre başlangıcı
Ittıla ve öğrenme tarihine göre başlangıç
İhalenin feshi şikayetinde temel kural nettir: Süre 7 gündür ve kural olarak ihale tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bu 7 günlük süre, uygulamada çoğunlukla hak düşürücü nitelikte kabul edilir. Mahkeme süreyi kendiliğinden gözetir.
Ancak İİK m.134 bazı hallerde başlangıcı “öğrenme, ıttıla” tarihine bağlar. Özellikle şu üç durumda 7 gün, ihalenin yapıldığını veya fesih sebebini öğrendiğiniz tarihten itibaren hesaplanır: size satış ilanı tebliğ edilmesi gerekirken tebliğ yapılmamışsa, satılan malın esaslı vasıflarında hata sonradan anlaşılmışsa veya ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse. Buna rağmen, bu esnek başlangıcın da bir üst sınırı vardır: ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra fesih istenemez. Kanun metni için İcra ve İflas Kanunu m.134’e bakılabilir.
Önemli bir pratik nokta da şudur: Satışın hazırlık işlemlerindeki bir aykırılık (ilan, tebligat, şartname gibi) ihale gününden önce öğrenilmişse, bu aykırılığın “sonradan” fesih sebebi yapılabilmesi her dosyada mümkün olmayabilir. Çoğu durumda, öğrenmeden itibaren 7 gün içinde şikayet edilmesi beklenir.
Elektronik satışta süreyi başlatan işlemler
Elektronik satışta “ihale tarihi”, artırmanın portalda tamamlandığı gün ve saatle ilişkilidir. Uygulamada ilgililer ihaleyi çoğu zaman artırma sonuç tutanağının UYAP e-Satış’ta ilanı ile net biçimde görür. Yönetmelik, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde tutanağın düzenlenip aynı gün portalda ilan edileceğini belirtir. Bu ilan, “öğrenme” tartışmalarında da pratik bir referans noktasıdır. Düzenleme için Elektronik ortamda yapılacak satışlar yönetmeliği incelenebilir.
Süre kaçırılırsa ne olur
7 günlük süre kaçırılırsa fesih şikayeti süre yönünden reddedilir ve mahkeme çoğu zaman esasa girmez. Bu durumda ihale takip hukuku bakımından kesinleşir; bedelin yatırılması, tescil ve teslim-tahliye gibi işlemler normal seyrinde ilerler.
Süreyi kaçırmamak için kritik olan, “ihale gününü” ve varsa “öğrenme tarihini” somut delille (tebligat kaydı, portal ekran çıktısı, tutanak ilan tarihi gibi) dosyaya doğru şekilde yansıtmaktır.
Nereye başvurulur, usul nasıl işler, kabul ve ret sonuçları nelerdir?
Görevli ve yetkili icra mahkemesi
İhalenin feshi, icra mahkemesine (icra hukuk mahkemesine) şikayet olarak yapılır. Uygulamada başvuru, satışı yürüten icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesine yöneltilir.
Şikayet yanlış bir icra mahkemesine veya başka bir mahkemeye yapılmışsa, mahkeme evrak üzerinden inceleme yapıp en geç 10 gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı vererek dosyayı resen görevli ve yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir.
Yargılama usulü ve inceleme sınırı
İcra mahkemesi, ihalenin feshi talebi geldikten sonra kural olarak 20 gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmese bile karar verebilir. Ancak talebin usulden reddi gereken hallerde duruşma yapılmadan da karar çıkabilir.
Başvuruda en kritik pratik konu, iddia edilen usulsüzlüğün yanında menfaat ihlalini de somutlayabilmektir. Mahkeme, ihalenin ilan, tebligat, şartname, artırma ve teklif değerlendirme sürecini takip hukuku açısından inceler. Geniş bir “yeniden yargılama” yapılmasını beklemek gerçekçi değildir.
Satış isteyen alacaklı, borçlu ve resmî sicilde kayıtlı ilgililer dışındaki kişiler açısından ayrıca nispi harç ve ihale bedelinin yüzde 5’i teminat şartları devreye girer. Teminat veya harç eksikse mahkeme iki haftalık kesin süreli muhtıra çıkarabilir.
Kararın sonuçları: satışın akıbeti ve mali yaptırımlar
Fesih kabul edilirse ihale ortadan kalkar ve satış süreci, dosyanın durumuna göre yeniden planlanır. Taşınmaz satışlarında bedel, fesih şikayeti sonuçlanıp karar kesinleşene kadar alacaklılara dağıtılmaz; icra müdürlüğü parayı bankada nemalandırır ve karar kesinleşince nemasıyla birlikte hak sahiplerine öder.
Fesih talebi reddedilirse, icra mahkemesi talepte bulunanı ihale bedelinin yüzde 10’una kadar para cezasına mahkum edebilir. Konut finansmanından kaynaklanan bazı alacaklar ile TOKİ’nin rehinli alacaklarında bu oran yüzde 20’ye çıkabilir. Güncel düzenlemeler için 7571 sayılı Kanun metni yol göstericidir.
