Ev sahibi TÜFE’nin üstünde bir kira artışı dayatıyorsa, işe yenileme tarihinizi ve mevcut bedeli esas alıp yasal tavanı doğru hesaplayarak başlayın. Türk Borçlar Kanunu’nda yenilenen dönem için sınır, sözleşmede daha yüksek oran yazsa bile, son 12 aylık TÜFE ortalamasını aşmayan artıştır. Bu tutarı banka yoluyla ödeyip açıklamaya yasal oran üzerinden ödeme notu düşmek, ayrıca yazılı ihtarnameyle itiraz etmek ve yeni bir zam protokolüne imza atmamak ilerideki uyuşmazlığı temiz tutar. Uzlaşma olmazsa zorunlu arabuluculuk sonrası mahkeme süreci gündeme gelir; en yaygın hata, 12 aylık ortalama yerine farklı TÜFE verisini baz almaktır.
Yasal kira artış tavanı nedir, hangi kiralarda geçerli?
Konut ve işyeri kiralarında farklı kurallar
Yasal kira artış tavanı, yenilenen kira döneminde kira bedeline yapılabilecek artışın üst sınırıdır. 2026 itibarıyla konut kiralarında da, çatılı işyeri kiralarında da temel kural aynıdır: Artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez.
Bir dönem çok konuşulan %25 artış sınırı, yalnızca belirli bir süre için konut kiralarına uygulanmış geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. 1 Temmuz 2024’ten sonraki dönem için ayrıca yeni bir tavan getirilmediği için yeniden TBK m.344’teki TÜFE tavanı uygulanır.
Önemli bir istisna da şudur: Kira bedeli döviz cinsinden kararlaştırılmışsa, kural olarak 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Sözleşmedeki artış maddesi yasal sınırı aşarsa ne olur?
Sözleşmede “%50 artış”, “en az şu kadar zam” gibi bir madde olsa bile, bu oran TÜFE tavanını aşıyorsa aşan kısım geçerli olmaz. Uygulamada yeni dönem kirası, sözleşmedeki oran ile TÜFE tavanı karşılaştırılarak tavanı aşmayacak şekilde belirlenir.
Buradaki kritik nokta şu: Yasal tavan, “mutlaka uygulanacak tek oran” değil, üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir.
5 yıl dolunca kira tespiti gündeme gelir mi?
Evet. Kira ilişkisi 5 yılı aştığında (ve sonraki her 5 yılın sonunda) kiraya veren, kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyebilir. Bu durumda hâkim; TÜFE oranını, kiralananın durumunu, emsal kiraları ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirler.
Pratikte “5 yıl doldu, otomatik emsale çıktı” gibi bir otomatik artış yoktur. Kira tespiti, ya anlaşmayla ya da (çoğunlukla) dava yoluyla gündeme gelir. Yeni döneme yetişmesi için de süreler önemlidir; örneğin yeni kira döneminden önce belirli bir süre kala dava açılması veya ihtar şartı tartışma konusu olabilir.
Güncel yasal artış oranı nasıl bulunur, kira nasıl hesaplanır?
TÜFE 12 aylık ortalama ile hesap mantığı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artışın tavanı, Türk Borçlar Kanunu m.344’e göre TÜFE’nin “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır. Yani kira artışında, ilgili ayın aylık enflasyonu ya da yıllık (bir önceki yılın aynı ayına göre) oranı değil, TÜİK bültenlerinde ayrıca verilen 12 aylık ortalama esas alınır.
Pratikte “güncel yasal artış oranı” şudur: Kira sözleşmenizin yenilendiği tarihte, TÜİK’in en son yayımladığı TÜFE bültenindeki 12 aylık ortalama. Bu oran her ay değişir.
Örnek olarak, Haziran 2026 içinde yenilenen sözleşmelerde piyasada kullanılan tavan oran, TÜİK’in Mayıs 2026 verileriyle açıkladığı %32,24 (12 aylık ortalama) oranıdır. Bu değeri doğrulamak için TÜİK’in TÜFE haber bülteni sayfasındaki “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırına bakılır.
Kira artışı hesaplama örneği
Hesap çok basittir:
Yeni kira = Eski kira x (1 + TÜFE 12 aylık ortalama / 100)
Diyelim ki mevcut kira bedeliniz 20.000 TL ve uygulanacak tavan oran %32,24.
- Artış tutarı: 20.000 x 0,3224 = 6.448 TL
- Yeni kira: 20.000 + 6.448 = 26.448 TL
Bu hesap, yalnızca kira bedeli içindir. Aidat, yakıt, demirbaş gibi kalemler ayrı değerlendirilir. Artış konusunda tereddüt varsa, dayanak maddeyi metninden görmek için 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu içinde m.344’e bakmak doğru olur.
Ev sahibi yasal sınırın üstünde zam isterse atılacak ilk adımlar
Yazılı itiraz nasıl yapılır, hangi ifadeler kullanılabilir?
İlk iş, talep edilen zammı sözlü tartışmaya çevirmeden yazılı olarak kayıt altına alın. En güçlü yöntem noter ihtarnamesidir. Daha pratik seçenekler ise iadeli taahhütlü mektup, KEP (varsa) ve aynı metni e-posta ile de göndermektir.
İtiraz metninde şu bilgileri net yazın: sözleşme başlangıcı, yenileme tarihi, mevcut kira, ev sahibinin istediği tutar, sizin hesapladığınız yasal tavan ve bu tavanı aşan kısmı kabul etmediğiniz.
Kullanılabilecek kısa ifadeler:
- “Yeni dönem kira artışı, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca TÜFE 12 aylık ortalama oranını aşamaz.”
- “Yasal tavanı aşan artış talebini kabul etmiyorum.”
- “Yeni dönem kirayı yasal sınır üzerinden ve ihtirazi kayıtla ödeyeceğim.”
Yeni kira döneminde hangi tutarı kabul etmeliyim?
Genel kural şudur: Temerrüde düşmemek için kira gününde ödeme yapın, ama yasal tavanı aşmayın. Sözleşmede artış maddesi varsa, yeni dönem için kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalama tavanını geçmeyecek şekilde hesaplayıp o tutarı yatırmak çoğu dosyada en güvenli yoldur.
Sözleşmede artış hükmü yoksa veya artışın nasıl belirleneceği tartışmalıysa, ihtilaf büyümeden yazılı itirazınızı gönderip “mevcut bedeli” ödemeye devam etmek de gündeme gelebilir. Bu noktada tek bir cümlelik hata, “eksik ödeme” iddiasına dönüşebildiği için yenileme tarihi ve sözleşme maddesi mutlaka birlikte değerlendirilmelidir.
Ev sahibiyle anlaşma ve belgeye bağlama
Uzlaşma mümkünse, söz uçar yazı kalır. Anlaşma yapacaksanız mutlaka yazılı bir protokol düzenleyin. Protokolde aylık kira bedeli, başlangıç ayı, ödeme günü, banka hesabı ve “artışın TBK m.344 sınırını aşmayacağı” gibi net bir kayıt yer alsın.
Yalnız şunu akılda tutun: Ev sahibinin, yüksek artış talebinden vazgeçmeden “ödediğini kabul ettim” demesi her zaman hukuken kesin sonuç doğurmayabilir. Yargıtay uygulamasında, alacaklının bazı durumlarda ödemeyi ihtirazi kayıtsız kabul etmesi tek başına vazgeçme anlamına gelmeyebilir.
Yasal tutarı öderken temerrüde düşmemek için doğru ödeme yöntemi
Banka açıklamasına ne yazılır, dekont nasıl saklanır?
Kira ödemesinde en güvenli yöntem banka havalesi/EFT. Çünkü temerrüt tartışmalarında en çok aranan şey, “hangi aya ilişkin, hangi tutar ödendi?” sorusunun net cevabıdır.
Banka açıklamasına kısa ama net yazın. Örnek:
- “2026 Temmuz kira bedeli”
- “2026 Temmuz kira bedeli, ihtirazi kayıtla (yasal artış üzerinden)”
- “Kira bedeli: … TL, dönem: 01.07.2026-31.07.2026”
Dekontu sadece uygulamada bırakmayın. PDF olarak indirin. E-posta ile kendinize gönderin. Bir bulut yedeği alın. Ayrıca ev sahibinin IBAN’ını paylaştığı mesajı (WhatsApp/e-posta) da saklayın. Ödeme zinciri, tek dekonttan daha güçlü delil olur.
Ev sahibi fazla artışı kabul etmezse kira nereye yatırılır?
Ev sahibi “bu tutarı kabul etmiyorum” deyip parayı geri yollarsa veya IBAN vermeyip ödemeyi fiilen imkansız hale getirirse, amaç yine aynı: kira borcunu zamanında ifa etmeye hazır olduğunuzu göstermek ve temerrüde düşmemek.
Bu durumda iki aşamalı düşünün:
1) Önce ödemeyi sözleşmede yazan şekilde yapmaya çalışın (banka hesabı, elden gibi).
2) Olmuyorsa, ödeme yerinin mahkemece belirlenmesi gündeme gelir: tevdi mahalli tayini.
Noter ihtarı ve tevdi mahalli ile ödeme
Noter ihtarında, yasal kira bedelini ödemek istediğinizi, ödeme için banka bilgisi talep ettiğinizi ve kabul edilmemesi halinde tevdi mahalli talebine gideceğinizi yazın. Sonrasında Sulh Hukuk Mahkemesi’nden çekişmesiz yargı kapsamında “tevdi mahalli” belirlenmesini isteyip, mahkemenin gösterdiği yere düzenli yatırarak borcunuzu güvenceye alabilirsiniz. Bu mekanizmanın dayanağı, alacaklının temerrüdü ve tevdi hükümleridir: Türk Borçlar Kanunu ve usulde çekişmesiz yargı düzeni: Hukuk Muhakemeleri Kanunu.
Elden ödeme riskleri ve ispat için delil toplama
Elden ödeme, en büyük riski taşır: ispat. “Ödedim” demek yetmez, yazılı delil gerekir. Mecbur kalınırsa, mutlaka tarih, ay/dönem, tutar ve imza içeren bir makbuz alın.
İspat gücünü artırmak için şu delilleri düzenli toplayın: dekontlar, iade edilen transfer kayıtları, ihtarname ve tebliğ şerhi, ödeme talebinizi içeren mesajlar, ev sahibinin “almıyorum” dediği yazışmalar. Bu dosya, olası icra takibi veya tahliye baskısında elinizi güçlendirir.
Yüksek zammı reddetmek tahliye sebebi olur mu, ev sahibi ne yapabilir?
Tahliye tehdidi, baskı ve hakaret varsa ne yapılır?
Yasal sınırın üstündeki kira artışını reddetmek, tek başına “tahliye sebebi” değildir. Tahliye, konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak kanunda sayılan sınırlı nedenlerle ve usulüne uygun süreçle olur. Sorun genelde şuradan çıkar: Siz yasal tutarı ödediğinizi düşünürken, ev sahibi “eksik kira” iddiasıyla temerrüt süreci başlatmaya çalışır.
Bu yüzden tehdide kapılıp elden, belgesiz “fazlasını” vermek de; ödemeyi geciktirmek de risklidir. Baskı, sürekli rahatsız etme, kapıya gelme, hakaret veya tehdit gibi davranışlar varsa yazışmaları saklayın, mümkünse tanık ve görüntü kaydıyla durumun tarihlerini not edin. Gerekirse kolluğa ve savcılığa başvuru yapın. Tahliye tehdidi, çoğu zaman hukuki süreçten çok psikolojik baskı aracıdır.
İhtar, icra takibi ve dava gelirse nasıl hareket edilir?
Size ihtarname, icra ödeme emri veya dava tebligatı gelirse “zaten haksızlar” deyip görmezden gelmeyin. Süreler kısa olabilir.
- Temerrüt (kira ödenmedi iddiası): Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracıya yazılı ihtarda ödeme için en az 30 gün süre verilmesi gerekir. Bu çerçeve Türk Borçlar Kanunu m.315’te düzenlenir.
- İlamsız icra ile tahliye (Örnek 13): Kira borcu nedeniyle icra takibinde, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme süresinin 30 günle uyumlu olması gerekir. Uygulamada daha kısa süre yazılması, hukuki sonuç doğurmayabileceği yönünde içtihatlara konu olmuştur.
Bu aşamada temel hedef şudur: Yasal kira tutarını, doğru açıklamayla, zamanında ödediğinizi göstermek. Tebligattaki süreleri kaçırmamak ve stratejiyi doğru kurmak için, icra veya dava evrakı geldiği gün profesyonel destek almak çoğu dosyada maliyeti düşürür.
Kira artışı uyuşmazlığında başvuru yolları: arabuluculuk ve dava seçenekleri
Zorunlu arabuluculuk süreci nasıl işler?
Kira ilişkisinden doğan pek çok uyuşmazlıkta (kira bedeli, tespit, uyarlama, tazminat, dava yoluyla tahliye gibi) mahkemeye gitmeden önce dava şartı arabuluculuk aşaması var. Dayanak, Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B. Buradaki önemli istisna şudur: İcra ve İflas Kanunu’na göre “ilamsız icra yoluyla tahliye” prosedürü, zorunlu arabuluculuğun dışında bırakılmıştır.
Başvuru, adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Büro bir arabulucu görevlendirir. Arabulucu tarafları ilk toplantıya çağırır. Süreç kural olarak hızlıdır: Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içinde işi sonuçlandırır; zorunlu hâllerde en fazla 1 hafta uzatabilir. Anlaşma olursa anlaşma belgesi düzenlenir. Taşınmazla ilgili anlaşmalarda icra edilebilirlik şerhi gibi ek şekil şartları gündeme gelebilir.
Kira tespit davası ve uyarlama davası ne zaman gündeme gelir?
Arabuluculukta anlaşma çıkmazsa, uyuşmazlığın türüne göre dava yolu değişir:
Kira tespit davası, özellikle “5 yıl doldu mu?” sorusunun merkezde olduğu dosyalarda karşınıza çıkar. TBK m.344, 5 yıldan sonra hâkimin emsal, taşınmazın durumu ve hakkaniyetle kira bedelini belirleyebileceğini düzenler. Kira uyarlama davası ise farklıdır. Burada tartışma “emsal kira”dan çok, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü bir durumun dengeyi bozmasıdır. Dayanak, TBK m.138’dir. Metni için Türk Borçlar Kanunu m.138 ve kira hükümlerine bakılır.
Süreler ve kritik tarihler nereden takip edilir?
Bu tür uyuşmazlıklarda “haklıyım” kadar tarih yönetimi de belirleyicidir.
- Kira yenileme tarihi: Sözleşmedeki başlangıç günü ve ödeme günü, 30 günlük sürelerin hesabında temel alınır.
- TBK 345’teki 30 gün kuralı: Kira tespit davasında, kararın yeni dönemin başından itibaren uygulanması için dava açma ve/veya yazılı bildirim zamanlaması kritik olabilir.
- Arabuluculuk son tutanağı: Dava açarken dilekçeye eklenmesi gerekir. Eklenmezse mahkeme kısa bir kesin süre verebilir ve eksiklik tamamlanmazsa usulden ret riski doğar.
- Tebligatlar: Noter ihtarı, icra evrakı ve mahkeme tebligatında tarihleri aynı gün not edin. E-tebligat kullanıyorsanız UETS ve UYAP bildirimlerini düzenli kontrol edin.
Fazla ödenen kira geri alınabilir mi, hangi şartlarda talep edilir?
Fazla ödemenin ispatı için gerekli belgeler
Fazla ödenen kira, koşulları varsa sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak geri istenebilir. TBK’ya göre haklı sebep olmaksızın zenginleşen kişi, zenginleşmeyi iade etmekle yükümlüdür.
Ancak pratikte kritik ayrım şudur: Borçlanmadığınız bir ödemeyi “kendi isteğinizle” yaptıysanız, bunu geri isteyebilmek için genelde kendinizi borçlu sanarak ödediğinizi veya en azından ödemenin “mecburen yapıldığını” somutlaştırmanız gerekir. Bu yüzden “ihtirazi kayıtla ödeme” notu, itiraz mesajları ve ihtarnameler dosyanın omurgası olur.
İspat için ideal belge seti:
- Kira sözleşmesi ve yenileme dönemlerini gösteren kayıtlar
- Banka dekontları ve açıklama satırları (hangi ayın kirası olduğu net olmalı)
- Ev sahibinin talep ettiği artışı gösteren yazışmalar (WhatsApp, SMS, e-posta)
- Sizin itirazınız (noter ihtarı, iadeli taahhütlü mektup, KEP çıktısı)
- Fazla kısmın hesabını gösteren kısa hesap tablosu (eski kira, TÜFE tavanı, ödenen, fark)
- Elden ödeme olduysa imzalı, tarihli makbuz ve mümkünse tanık bilgisi
Zamanaşımı yönünden, sebepsiz zenginleşmede genel çerçeve 2 yıl ve her hâlde 10 yıl olarak düzenlenir.
Geri isteme yolları: ihtar, arabuluculuk, dava
Uygulamada en temiz yol şu sırayla ilerlemek:
Önce yazılı ihtar gönderin. Hangi aylarda ne kadar fazla ödeme yapıldığını, toplam farkı ve iade talebinizi açıkça yazın. Makul bir süre verin. “İade edilmezse arabuluculuğa başvuracağım” cümlesi süreci ciddileştirir.
İade olmazsa çoğu durumda zorunlu arabuluculuk aşamasına geçilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve benzeri uyuşmazlıklarda, kanundaki istisna dışında arabuluculuk dava şartıdır.
Sonuç alınamazsa dava gündeme gelir. Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava dilekçesinde talep, “fazla ödenen kira bedellerinin iadesi” olarak net kurulmalı; dayanak ve zamanaşımı hesabı da dosyaya baştan doğru yerleştirilmelidir.
